धन्दा - जग्गा प्लटिङ

जति अवैज्ञानिक त्यति नै अवैध

उपत्यका शहरी क्षेत्र वरपर दर्जनौँ गाविसमा हजारौँ रोपनी जग्गा 'प्लटिङ' गर्ने सयौँ घरजग्गा व्यवसायीले नगर विकास समितिको स्वीकृति लिएका र मापदण्ड अनुरुप काम गरेका छैनन् ।

• भगवान अधिकारी

तस्बिरः किरण पाण्डे

काठमाडौं उपत्यकाका केही शहरी इलाकामा भएका गल्ती पछ्याउँदै छेउछाउका गाविसहरूमा पनि 'बानेश्वर' र 'घट्टेकुलो' बन्न थालेका छन् । नगर विकास समितिको स्वीकृति र मापदण्ड विपरीत उपत्यका शहरी क्षेत्र वरपरका दर्ुइदर्जन भन्दा बढी गाविसमा अहिले हजारौँ रोपनी जग्गा टुक्र्याउने काम भइरहेको छ ।
काठमाडौँ उपत्यका नगर विकास समितिले उपत्यकामा सरकार र निजी व्यवसायीहरू दुवैथरीबाट विकास गरिने आवास क्षेत्रमा बाटो, ढल, खानेपानी, बिजुलीलगायतका सुविधा पुर्‍याउनु पर्ने मापदण्ड लागू गरेको छ । जसमध्ये बाटो मात्रै मुलसडकसँग जोडिने सात मिटर, ब्लकहरूमा जाने पाँच मिटर र प्लटहरूमा जाने चार मिटरको हुनुपर्ने व्यवस्था छ । तर, शहरी क्षेत्रवरिपरि प्लटिङ गर्ने अधिकांश घरजग्गा व्यवसायीले यस्ता मापदण्ड पालना गरेको देखिँदैन  । गैरकानूनी प्लटिङ भएका जग्गा रोक्का गर्नसक्ने नगर विकास समिति कानमा तेल हालेर बसेको छ ।

काठमाडौँ उपत्यका नगर नियोजक तेजकुमार कार्की भन्छन्, "समितिले पत्रपत्रिकामा घडेरी बिक्रीका विज्ञापन आएपछि अनियमित काम गरेको पाइएमा कारबाही चलाउने गरेको छ, तर कहाँ, कसले, कति प्लटिङ गरेको छ भन्ने जानकारी नभएर सबैलाई कारबाही गर्न सकेको छैन ।" प्लटिङको अनुगमन गर्ने काम पनि नगर विकास समितिकै हो । तर यसमा पनि समस्या देखाउँदै कार्की भन्छन्, "हामीसँग अनुगमन गर्ने पर्याप्त जनशक्ति छैन । तीन-चार जना इञ्जिनियर चाहिने ठाउँमा एक जना मात्र छन्  ।" ललितपुर नगर विकास समितिका इन्जिनियर करुणरत्न शाक्य ग्रामीण भेगमा बढेको प्लटिङ धन्दालाई कानूनी दायरामा ल्याउन नसकेको स्वीकार गर्छन् भने भक्तपुरका नगर नियोजक हेमनाथ शर्मा खनाल नियमावली नबनेकोले कारबाही गर्न नसकिएको बताउँछन् । गाउँ-गाउँको कुरा छाडौँ, काठमाडौँ भित्री शहरको टेकुमा श्यामसुन्दर खेतानले चार मिटर बाटो राखेर १० रोपनीमा गरेको प्लटिङ समेत कानूनी दायरामा पर्दैन ।

न स्वीकृति, न मापदण्ड
काठमाडौँ उपत्यकामा जग्गाको मूल्य बढेको मौका छोपी गाउँहरूमा 'व्यवस्थित प्लटिङ' का नाउँमा जग्गा टुक्र्याएर बेच्ने व्यवसायीहरूको ताँती नै लागेको छ । नगर विकास समितिका फिल्ड निरीक्षक नवराज सापकोटा भन्छन्, "कपन, गोठाटार, मुलपानी, खड्का भद्रकाली, चपली भद्रकाली, विष्णु आदि गाविसका ठूल्ठूला क्षेत्रमा जग्गा प्लटिङ गर्ने कसैले स्वीकृति लिएका छैनन् ।" यस्तै स्थिति काठमाडौँका मण्डिखाटार, मुलपानी, गोठाटार, स्युचाटार, सीतापाइला, सतुङ्गल, थानकोट, थानकोट-महादेवस्थान, नयाँ-पुरानो नैकाप, भक्तपुरका बालकोट, लोकन्थली, कटुञ्जे, सिपाडोल, चितापोल, दधिकोट र ललितपुरका इमाडोल, धापाखेल, सुनाकोठी, महालक्ष्मीथान, ठेचो, टीकाथली, सैँबु भैँसेपाटी आदि क्षेत्रमा पनि छ ।

अधिकांश प्लटिङमा प्रायः ८ देखि १३ फीट सम्मको बाटो हुन्छ । लिगल एड कन्सल्टेन्सी, चाबहिलका अमिन प्रेमप्रकाश बाँस्कोेटा भन्छन्, "कतिपय ठाउँमा यही बाटो पनि नापीको नक्सामा छुट्याइएको हुँदैन र पछि समस्या आउँछ ।" कैयौँ ठाउँमा प्लटिङ क्षेत्रमा ठूलै बाटो छुट्याइए पनि मुख्य सडकबाट जाने चलनचल्तीको बाटो सानो भएकाले अप्ठ्यारो परेको छ । सरकार नलागी जग्गा व्यवसायीको एक्लो प्रयासले मात्र त्यस्तो बाटो बढाउन सम्भव देखिँदैन ।

प्लटिङमा ढल, खानेपानी, बिजुली, टेलिफोन सुविधाका पर्ूवाधार धेरैको प्राथमिकतामै पर्दैनन् । भक्तपुर लेखापढी व्यवसायी समितिका अध्यक्ष रत्नसुन्दर खाइटु भन्छन्, "बालकोट गाविसका कुनै प्लटमा ढल छैन, घरहरूमा पानी पस्छ । यहाँ थुप्रै प्लट बेच्ने भगवती रियल स्टेटका सञ्चालकहरू अहिले सो कम्पनी खारेज गरी वीणा आवास भन्ने कम्पनी खोलेर अन्तै काम गरिरहेका छन् ।" बाटो, ढलका कुरामा सम्बन्धित सरकारी कार्यालयहरूसँग समन्वय/सहयोग नभएर पनि मापदण्ड अनुसार जग्गा विकसित नभएको बताउँदै धापाखेलका जग्गा व्यवसायी रामशरण दाहाल भन्छन्, "ढलनिकासको सुविधा नभएका ठाउँमा त्यसको व्यवस्था नगरी प्लटिङ हुनु स्वाभाविकै हो ।"

मुलपानी र गोठाटारमा ६० रोपनी जग्गा टुक्र्याइरहेको वाग्मती प्रोपर्टर्ीी प्रबन्ध निर्देशक गोविन्द लोहनीले अहिलेसम्म आफूले नगर विकास समितिको मापदण्ड अनुरुप काम नगरेको बताएका छन् । कपनमा १० रोपनी प्लटिङ गरिरहेका भरत कार्की सरकारले सबैलाई मापदण्ड लागू गर्न बाध्य पार्न नसक्ने बताउँदै उल्टै प्रश्न गर्छन्, "यस्तो अवस्थामा स्वीकृति लिन किन जाने -" चपली, तल्लो भंगालमा प्लटिङ गर्ने उत्तम थापाको अनुमानमा काठमाडौँ उपत्यकाका ९० प्रतिशत घरजग्गा व्यवसायीले नगर विकास समितिको स्वीकृति लिएका र मापदण्ड अनुरुप काम गरेका छैनन् ।

उपत्यकामा सयौँ व्यवसायी प्लटिङमा लागेका भए पनि काठमाडौँ र ललितपुरमा एक दर्जन जतिले मात्रै नगर विकास समितिबाट स्वीकृति लिएका वा त्यसको लागि प्रक्रिया चलाएका छन्, जसमा सिभिल होम्स -तीनथाना र सुनाकोठी), भ्याली होम्स -ठेचो), कन्टीनेन्टल हाउजिङ्ग -ठैव), सिर्द्धार्थ विर्ल्र्डस -महाङ्काल), प्रोपर्टर्ीीर्डलर्स -बल्खु), पाइनउड रेसिडेन्सी -स्वयम्भु), कम्र्फट हाउजिङ्ग -सीतापाइला र बूढानीलकण्ठ), स्टार होल्डिङ्ग -सीतापाइला), महिमा हाउजिङ्ग -बलम्बु) र कालु गुरुङ्ग -थानकोट) पर्दछन्  । भक्तपुरमा अहिलेसम्म एउटा पनि हाउजिङ कम्पनी वा जग्गा व्यवसायीले स्वीकृति लिएको छैन । नगर नियोजक हेमनाथ शर्मा खनाल भन्छन्, "नगर विकास समितिबाट फारम लिएर गएको एक मात्र कम्पनी प्रोपर्टर्ीीर्डलर्स पनि फर्केर आएको छैन ।"

सरकार पनि ठगिएको छ
उपत्यकाका गाउँगाउँमा प्लटिङ फैलिनुले जग्गाको किनबेच बढेको देखाउँछ  । यसबाट सरकारलाई पनि प्रशस्तै राजस्व आम्दानी भएको अनुमान लगाउन सकिन्छ  । केही वर्षेखि सरकारले चलनचल्तीको मूल्यका आधारमा जग्गाको मूल्याङ्कन गरेर ग्रामीण तथा शहरी क्षेत्रमा क्रमशः तीन र ६ प्रतिशत रजिष्ट्रेशन दस्तुर लिन थालेको पनि छ । तर उपत्यकाका अधिकांश ठाउँको जग्गाको सरकारी मूल्य चलनचल्तीको मूल्यभन्दा दशौं गुणासम्म कम भएकोले जुन मूल्यमा किनबेच हुन्छ त्यस अनुपातमा सरकारले आम्दानी गर्न सकेको छैन । न्युरोड, ठमेल, त्रिपुरेश्वर, पुतलीसडक, नयाँ बानेश्वर र चाबहिलजस्ता महङ्गा ठाउँको जग्गाको सरकारी मूल्य समेत रोपनीको रु.६४ लाखदेखि १ करोड सम्म मात्र छ । कपन, इमाडोल, कटुञ्जे जस्ता नयाँ ठाउँको अवस्था पनि यस्तै छ -हे. चार्ट) ।

गोरेटो बाटो भएको जग्गाको मूल्याङ्कन र रजिष्ट्रेशन दस्तुर मोटर बाटो भएको जग्गाको भन्दा कम भएकोले व्यवसायीहरूले प्लटिङमा ठूलो बाटो राख्ने, तर गाविसको सिफारिस ल्याएर चार फीटको बाटो मात्र देखाई राजस्व छल्ने काम पनि गरेका छन् । विष्णु गाविसका प्राविधिक सहायक राजकुमार थापाका अनुसार, प्लटिङवालाले स्थानीय स्तरमा बोलवाला भएका व्यक्तिलाई हातमा लिएर काम गर्छन् र तिनकै दबाबमा गाविस कर्मचारीले यस्ता सिफारिस दिन्छन् । कति गाविस प्राविधिकहरूलाई नक्सा र जग्गाको आकृति छुट्याउन आउँदैनन् । यसबाट करोडौँ रुपैयाँ राजस्व छलिएको कपन-३, मटबहालका जग्गा व्यवसायी हरिशरण सिलवाल बताउँछन् । मालपोत कार्यालय चाबहिलका अधिकृत परशुराम अधिकारी प्लटिङ गर्नेहरूलाई कानूनी दायरामा ल्याउने हो भने जग्गाको मूल्याङ्कन बढ्ने र राज्यको ढुकुटीमा करोडौँ थपिने कुरामा विश्वस्त छन् ।

भूमिसुधार विभागले २०५९ सालदेखि प्रमुख जिल्ला अधिकारीको अध्यक्षतामा गठित पाँच सदस्यीय मूल्य निर्धारण समितिमार्फ् हरेक वर्षन्यूनतम सरकारी मूल्य निर्धारण गर्ने व्यवस्था गरेको छ, जसअनुसार समितिले हरेक वर्षवैशाखमा मालपोत र नापीका प्राविधिकहरूको टोली फिल्डमा खटाउने, टोलीले जनप्रतिनिधिहरूको रोहबरमा स्थानीय आर्थिक गतिविधि, जनसङ्ख्या, स्थलगत स्वरुप, भौतिक सुविधा, शिक्षा, स्वास्थ्य, रोजगारी, सुरक्षा आदिको आधारमा मूल्याङ्कन गरेर बुझाउने र समितिले पुनरावलोकन गरेर मूल्य निर्धारण गर्ने काम गर्नुपर्दछ । तर, चपली भद्रकाली, गोठाटार, मुलपानी र इमाडोल गाविसका सचिव तथा प्राविधिक सहायकहरू वासुदेव फँुयाल, मुकुन्द गजुरेल, राजु आचार्य र राजप्रसाद शर्मा कसैलाई पनि मालपोत, नापी वा अन्य कुनै निकायबाट फिल्डमा टोली आएको थाहा छैन ।

प्रायः अनुगमन टोलीले फिल्ड निरीक्षण नगर्ने, गरे पनि त्यसको सुझावलाई एकातिर पन्छाएर मूल्य निर्धारण समितिले अनुमानका भरमा मूल्याङ्कन गर्ने चलन भएकोले जग्गाको सरकारी मूल्य पछि परेको भूमिसुधार विभागलाई पनि थाहा छ । विभागका अधिकृत रुपनारायण भट्टर्राई आफैँ स्वीकार गर्छन्, "प्रचलित मूल्यको नजिक हुने गरी न्यूनतम मूल्य तोक्ने काम हुनसकेको छैन ।" ललितपुर मालपोत कार्यालय प्रमुख जीतबहादुर थापाको अनुमानमा, चलनचल्तीको भाउको हाराहारीमा मूल्याङ्कन गर्ने हो भने राजस्वमा करीब ५० प्रतिशत वृद्धि हुन्छ ।

भूमिसुधार विभाग, योजना शाखाका अधिकृत दीपेन्द्र काफ्ले जग्गाको नाप, नक्सा, मूल्याङ्कन जस्ता कामको लागि अधिकार सम्पन्न मूल्याङ्कन विभाग स्थापना गरेर काम गर्न सके समस्या हल हुने तर्क अघि र्सार्छन्  । भक्तपुर लेखापढी व्यवसायी समितिका सल्लाहकार, अधिवक्ता रवीन्द्र प्रधान प्लटिङ व्यवस्थित गर्न र राजस्व छल्न नदिन शेयर मार्केटमा जस्तै यो व्यवसायका एजेन्टहरूको पनि कानूनी कर्तव्य र दायित्व निश्चित गरिनर्ुपर्छ भन्छन् । उनको विचारमा यसो गर्दा प्लटिङवाला र तिनको कामको विवरण थाहा पाउन तथा मापदण्ड लागू गराउन पनि सजिलो हुन्छ ।

उपत्यकाको जग्गाः सरकारी र चलनचल्तीको मूल्य

अङ्कः निलो- सरकारी मूल्य, हरियो- चल्तीको मूल्य । (रु. लाख/रोपनी)

स्रोतः सम्बन्धित गाविस र मालपोत कार्यालय, कानून व्यवसायी